Советы, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули. Как правильно действовать, чтобы безопасно сдать квартиру в аренду? Как мошенники снимают квартиры

На московском рынке аренды нередки случаи обмана, непонимания между жильцами и хозяевами. Единственный способ избежать проблем — быть вооружённым знаниями о трудностях, которые могут ожидать при поиске и жизни в съёмной квартире.

Махинации с арендой

Предоставление ложной или устаревшей информации о сдаваемых квартирах — один из способов обмана. На рынке работает огромное количество агентств по поиску жилья, и некоторые из них фактически занимаются надувательством. Чаще всего работают они по следующей схеме: за «умеренную» плату агентство предоставляет список с телефонами и адресами квартир. На деле оказывается, что большинство из них либо уже давно сданы, либо не сдаются вовсе. Предъявлять агентству претензии бессмысленно: информация (услуга) предоставлена, деньги никто не вернёт. Отличить такую организацию от агентства недвижимости очень просто: во втором случае цена услуги составляет 100 % от месячной арендной платы и вносится только после того, как необходимый вариант найден. Информационные агентства за свои «услуги» берут меньшую плату.

Пересдача снятого на короткий срок жилья с целью обмана — самый популярный способ мошенничества с арендой. На фонарных столбах, автобусных остановках и информационных щитах можно часто увидеть объявления о сдаче квартир, причём цены таких предложений бывают на порядок ниже рыночных. В данном случае схема обмана следующая: мошенник снимает квартиру на короткий срок, после чего даёт объявление. Доверчивые граждане приходят смотреть жильё. Под разными предлогами у них выпрашивается арендная плата на месяц вперёд и залог, выдаются ключи. Когда на следующий день жертвы приезжают к квартире с пожитками, они вполне могут столкнуться у входа с другими «арендаторами». Возможен и другой вариант: через некоторое время после заселения в квартиру заявляется только что «откинувшийся с зоны» «настоящий» владелец квартиры или некий «родственник» арендатора, который заявляет свои права на жилплощадь и требует, чтобы она была немедленно освобождена.

После заключения договора

Когда квартира является предметом имущественного спора , о спокойной жизни нанимателям можно не мечтать. Бывают случаи, когда с «зоны» возвращается самый настоящий брат хозяина или на пороге появляется его бывшая жена. В таком случае жильцы оказываются вовлечены в материальные споры, и виноваты в этом они сами: при аренде нужно обязательно проверить, приватизирована ли квартира и является ли её хозяин единственным собственником. В случае если квартира является собственностью муниципалитета, необходимо получить письменное разрешение о её сдаче. Без такого документа любой прописанный в ней человек имеет право запретить её сдавать. В случае если у приватизированного жилья несколько собственников, нужно получить от каждого из них письменное согласие о её сдаче в аренду.

Внезапное повышение арендной платы — нередкий способ «заработать» на жильцах. Случается, что по истечении двух - трёх месяцев владелец без каких-либо причин внезапно заявляет, что сумма аренды повышается. В данном случае он рассчитывает на то, что жильцы предпочтут заплатить лишние несколько тысяч, чем снова мучиться с поиском жилья и переездом.

Споры о своевременности выплаты арендной платы часто приводят к разрыву договора о найме. Бывают случаи, когда, получив арендную плату за месяц, владелец квартиры «внезапно» забывал об этом. «Проблемы с памятью» могут быть вызваны желанием избавиться от жильцов (ведь согласно договору выселить их можно в том случае, если они просрочат ежемесячный платёж) или просто неадекватностью владельца квартиры.

Претензии владельца к состоянию квартиры чаще всего возникают тогда, когда жилец собирается съезжать. По условиям договора, он должен сделать это за месяц, и в течение этого времени хозяин зачастую начинает предъявлять претензии к состоянию жилья. Он может внезапно забыть, что паркет был поцарапан, диван развалился, а обивка на двери была изодрана задолго до заключения договора. Чаще всего цель таких претензий — не вернуть арендатору залог.

Правила безопасной аренды

1. Искать жильё только через знакомых или с помощью профессиональных агентов.

2. Обязательно вдумчиво проверять паспорт хозяина и документы на квартиру, отдавать деньги только под расписку.

3. Составлять договор найма и акт приёма-передачи квартиры, в которых обязательно должны быть указаны:

• паспортные данные арендатора и арендодателя;
• характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь, состояние износа, предметы мебели и т. д.),
• стоимость месячной арендной платы и время, в течение которого наймодатель не имеет права её увеличивать;
• права нанимателя (возможность проводить ремонт);
• права наймодателя (количество посещений хозяином квартиры, время и дни, по которым они будут проходить), сроки, в которые он может объявить о выселении жильцов.

4. Заранее обсудить все важные моменты: кто будет чинить сантехнику в случае поломки, каким образом будет производиться оплата коммунальных услуг и междугородних переговоров и т. д. Сделать это нужно даже в том случае, если хозяин ваш хороший знакомый.

Что необходимо знать, чтобы избежать неприятных ситуаций, быстро найти доступное по стоимости и при этом достойное жилье, и правильно его арендовать на длительный срок?

Что важнее, анализировать информацию и задавать правильные вопросы? Или умение обходить подводные камни? Об этом подробно будет рассказано далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Поиск через агентства недвижимости

Люди, впервые сталкивающиеся с необходимостью снять квартиру, обычно обращаются в агентство. Желательно найти проверенную организацию, в идеале - по рекомендации знакомых . Задачи у специалиста по недвижимости следующие:

• Найти квартиру по требованиям клиента;
• Обозначить с хозяином жилья срок просмотра;
• Сопровождать вас на просмотры выбранных квартир;
• При оформлении договора найма вести все переговоры;
• Консультировать клиента по вопросам договора;
• Осуществить проверку документов хозяина на собственность жилья;
• Непосредственно , а также составить акт приема-передачи, который будет содержать опись имущества квартиры.

Стоимость услуг специалиста 50-100% от стоимости аренды жилья в месяц.

Спрос рождает предложение, и предложения эти не всегда честные. Предлагаем вам посмотреть видеоролик о новых способах мошенничества при аренде квартиры.

Как снять квартиру самостоятельно?

При самостоятельном поиске вам нужно будет найти объявление от собственника, а не риэлторской компании, самому назначить время и объехать понравившиеся квартиры. Конечно, в такой ситуации существуют свои подводные камни, однако немало людей предпочитают .

Что нужно учесть при самостоятельном поиске?

Проверка хозяина квартиры

Для того чтобы убедиться в юридической чистоте жилья, попросите у его хозяина предоставить вам следующие документы:

• Свидетельство собственности на него;
• Договор, подтверждающий право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи);
• Гражданский паспорт.
• В том случае, когда арендодателем выступает представитель собственника, он должен предоставить нотариальную доверенность, подтверждающую право управления.

Убедитесь в том, что нет задолженности по коммунальным услугам. Проверить платежные квитанции и счетчики на электричество и воду необходимо до того, как вы заключите договор.

Согласие всех собственников

Если у квартиры несколько собственников, то есть она принадлежит им в долях, то от них всех необходимо согласие (по достижении ими 14-летнего возраста). Договор найма должен содержать подписи всех собственников или подпись уполномоченного лица, который обладает доверенностью от них.

Если вы хотите снять комнату в коммунальной квартире, то вам потребуется согласие соседей. Об этом должен позаботиться арендодатель. Он также обязан предоставить документ, в котором прописан порядок пользования данной квартирой - то есть, какая комната закреплена за тем или иным собственником, что избавит вас от возможных конфликтов.

Правильный договор аренды

Грамотно и юридически верно составленный договор содержит в себе:

• ФИО и паспортные данные владельца жилья и арендатора;
• Ежемесячную сумму за аренду;,
• Условия пересмотра платы за жилье;
• Наибольшее число визитов владельца квартиры для ее проверки, а также условия проверок;
• Лица, которые имеют право на совместное с арендатором проживание;
• Срок сдачи квартиры в аренду;
• Условия, при которых договор будет расторгнут.
• Договор должен содержать подробное описание жилья: адрес квартиры, площадь и число комнат, этажность дома.

При этом каждый договор индивидуален - стандартной формы не существует.

Предлагаем вам скачать бланк договора аренды квартиры: Скачать .

Опись имущества

Опись имущества представляет собой приложение к основному договору найма. В описи указано имущество, которое передается арендатору во временное пользование.

Владелец жилья может включить в опись: мебель, бытовую технику, белье, кухонные принадлежности и посуду, ковры и т. д. Если арендатор утеряет или повредит предметы, не включенные в опись, то хозяину вернуть их не получится.

Правила аренды квартиры

Проверьте у собственника квартиры его право сдавать жилое помещение в наем, изучите документы на квартиру.

Уточните, где его можно будет найти , и проверьте контактные данные (телефон, адрес).

Проверьте условия подключения к интернету или, если он уже проведен, выясните порядок оплаты.

При осмотре квартиры проверьте состояние сантехники, электропроводки . Важно, чтобы пробки не выбивало при подключении минимального количества приборов (электрочайник, компьютер, стиральная машина). Также убедитесь в отсутствии муравьев, тараканов, клопов и прочих насекомых.

Если во время осмотра нашлись какие-либо неполадки, уточните у владельца жилья, за чей счет будет проведен ремонт и устранение .

Если вы снимаете комнату, которая не запирается на ключ, или койко-место, то залог платить не нужно.

Окна квартиры должны быть в хорошем состоянии, иначе в холодные месяцы вас станет продувать, а в теплые работа кондиционера будет затруднена.

Запишите номера неотложной помощи аварийных служб .

В экземпляре договора, отмечайте ежемесячную оплату аренды и требуйте подпись владельца жилья.

Решите вопрос с мебелью, будете ли вы пользоваться хозяйской мебелью или привезете свою.

Поскольку цены на рынке аренды нестабильны, не рекомендуется оформлять договор на длительный съем жилья за фиксированную стоимость. Если произойдет падение цен, вы сможете подобрать вариант аренды подешевле или попросить у владельца жилья скидку.

При оформлении договора владелец квартиры должен передать вам комплект ключей. Проверьте их. Помните, что требовать за ключи плату незаконно.

Обычно срок действия договора - год без одного дня. Это в интересах владельца квартиры, поскольку такие договора называются краткосрочными и уменьшают возможности арендатора незаконно подселить к себе соарендаторов. Если вы желаете продлить договор, подпишите соответствующее соглашение за месяц до истечения срока действия.

Постарайтесь найти общий язык с хозяином квартиры и соседями, поддерживайте с ними хорошие отношения.

Какие действия необходимо предпринимать, куда обращаться, как фиксировать и какие бумаги собирать в случае, если в отношении нанимателя/наймодателя совершено мошенничество?

Герой «Золотого теленка» О. Бендер знал 400 сравнительно честных способа отъема денег. Реалии сегодняшнего дня позволяют мошенникам существенно разнообразить способы совершения мошенничества. Назвать их все вряд ли представляется возможным, так же как и выработать единый универсальный способ борьбы с ними. Однако перед тем, как решиться снять или сдать квартиру, необходимо представлять основные из них.

Мошенничества информационных агентств. Человеку, который позвонил по объявлению об аренде, предлагают приехать в офис «для предоплаты». Мошенники обычно размещают объявления с хорошими квартирами по очень низким ценам. В офисе специально обученные люди предлагают клиенту множество отличных вариантов арендного жилья, при этом цены у них значительно ниже рыночных, а услуги агентов стоят совсем недорого. Наниматель, который стремится дешево снять жилье и заплатить поменьше комиссионных, соглашается. Он заключает «эксклюзивный договор», вносит предоплату и едет осматривать варианты. В договоре указано, что агентство оказывает «информационные услуги», но клиент не обращает внимания на эту мелочь. Вскоре оказывается, что по адресам, которые дали ему в агентстве, жилье не сдается. Возмущенный этим, он возвращается в офис, но «агенты» уже не так приветливы и обходительны. Ему говорят, что договор действует в течение месяца, и он может осмотреть другие варианты. Однако все последующие просмотры жилья будут «холостыми». Когда срок действия договора закончится, клиенту скажут, что агентство выполнило свои обязательства перед ним.

В такой ситуации практически невозможно вернуть деньги. С точки зрения закона договор составлен правильно: агентство оказало «информационные услуги», клиент их оплатил. Обманутого клиента просто перестают пускать в офис. Чтобы не стать жертвой мошенничества, следует помнить, что никогда нельзя перечислять предоплату без предварительного осмотра квартиры и оформления документов.

Незаконная сдача в аренду. Типовой является ситуация, когда предприимчивые граждане предоставляют потенциальному нанимателю документы на квартиру (как правило, не оригиналы), показывают квартиру, принимают предоплату, страховой депозит, комиссионные (в итоге приличная сумма получается) и исчезают. Или дают возможность въехать в квартиру и исчезают, а спустя непродолжительное время выясняется, что у нанимателя нет никаких законных оснований находиться в этой квартире.

Аналогичный способ мошенничества - сдача квартиры в поднаем без согласия наймодателя . Например, собственник сдал квартиру, оплату ему перечисляют на банковскую карточку и он спокойно отправляется путешествовать (культовый сценарий), при этом фактически за квартирой никто не следит. Спустя некоторое время в квартире начинают проживать совсем не те люди, кому собственник сдал квартиру. Очевидно, что обратившись в суд с иском о выселении незваных гостей, наймодатель восстановит свои права (в частности право владения квартирой), но на это потребуются время, деньги на судебные расходы и прочный запас нервов.

На практике бывают случаи, когда наниматели перестают платить и, всячески угрожая собственнику жилья, продолжают спокойно проживать в квартире. Рефлекторная попытка наймодателя обратиться в полицию не всегда может окончиться успехом. Если угрозы не зафиксированы, например, на телефон или не могут быть подтверждены свидетелями, полиция не сможет никак отреагировать, так как между сторонами заключен договор найма и все вопросы его исполнения должны разрешаться в порядке гражданского судопроизводства.

Наконец, самый масштабный способ мошенничества - это продажа снятой квартиры по поддельным документам . Квартиру снимают по поддельному паспорту или от имени человека, которого реально наниматель в глаза не видел. В течение пары месяцев изготавливают документы, устраивают показы квартиры, совершают сделку и с деньгами испаряются. С вероятностью, близкой к 100%, нанимателю удастся вернуть себе квартиру путем возбуждения уголовного дела, долгого расследования, параллельного или последовательного судебного разбирательства. В итоге с прямым ущербом останется покупатель. Однако времени, сил, денег, нервов на такую борьбу будет затрачено немало.

Как не попасться на уловки мошенников?

На практике давно доказана справедливость пословицы: «Скупой платит дважды». Если вы хотите сдать/снять квартиру, но у вас нет варианта заключить сделку со знакомыми, кому вы доверяете, не экономьте, обращайтесь к профессиональным риэлторам с хорошей репутацией, отзывами, большой базой данных и различными вариантами.

Никогда не оставляйте/не отдавайте на длительный срок оригиналы документов на квартиру и свой паспорт. Предъявить для ознакомления - не вопрос, оставить «для проверки» - никогда. Для проверки достаточно данных, то есть просто ксерокопии.

Какие документы проверять?

Сами не ленитесь при заключении договора найма жилого помещения потребовать от наймодателя предоставить следующие документы: свидетельство о праве собственности на жилое помещение (иной документ, позволяющий сдавать квартиру внаем - свидетельство о праве на наследство, дарственная, договор социального найма и т.д.), кадастровый паспорт (технический паспорт БТИ), выписку из лицевого счета (сведения о поставляемых коммунальных услугах), выписку из домовой книги. Проверьте данные о собственнике квартиры через бесплатные онлайн-сервисы портала госуслуг или Росреестра. Это не занимает много времени, зато помогает избежать неприятностей.

Наймодателю стоит проверить у потенциального нанимателя не только паспорт, но и хотя бы еще один документ - водительское, служебное, пенсионное удостоверение, ИНН или студенческий билет и т.д., поинтересоваться местом работы/учебы или иной целью визита в регион временного проживания. В конце концов не лишним будет «прогуглить» человека, то есть поискать о нем информацию в интернете, социальных сетях. Достаточно часто для противодействия конкретным мошенникам, аферистам создаются целые форумы, где врага «знают в лицо» и предлагают конкретные меры противодействия.

Заключайте грамотно составленный, подробный договор найма, в котором так или иначе отражены все имеющие для вас значение условия.

Составление соглашения о страховом депозите или возложение обязанности на контрагента застраховать имущество и ответственность также могут помочь избежать неприятностей.

Эти нехитрые советы не панацея от мошенников, но существенно снижают риск стать их жертвами.

Аренда квартир посуточно

Будьте осторожны при перечислении предоплаты новым пользователям сайта. Для дополнительной безопасности предварительно рекомендуем запрашивать документы на объект и подтверждение заключения сделки.

Заключение договоров на подбор недвижимости от лица ЦИАН

С объявлениями на сайте ЦИАН можно ознакомиться бесплатно, они размещены в свободном доступе. Не доверяйте тем, кто представляется "филиалом" ЦИАН и предлагает сделать подборку объектов за дополнительную плату. Не заключайте договор до просмотра недвижимости и проверки документов на объект.

Если у вас в распоряжении имеется свободная жилплощадь, то самым разумным решением ее использования будет сдача ее в аренду другим людям.

Это и дополнительный источник дохода собственнику и способ покрыть ежемесячно начисляемые коммунальные платежи за жилье.

Законное право согласно Гражданскому Кодексу РФ сдавать квартиру в аренду имеет, прежде всего, .

Таким правом может быть наделено и любое физическое или юридическое лицо, уполномоченное владельцем на заключение договором найма с людьми, арендующими жилье. Это значит, что оформлять , а также получать доход от аренды могут только те лица, на чье имя владельцем квартиры составлена соответствующая доверенность, заверенная у нотариуса .

Никакие родственные отношения, даже самые близкие, не являются юридическим основанием для того, чтоб распоряжаться не своей собственностью.

В том же случае, когда квартирой владеют несколько собственников, а сдать в аренду ее хочет один из них, ему придется позаботиться о нотариально заверенной доверенности всех совладельцев квартиры или о их личном присутствии при заключении и подписи под этим документом.

Подготовка жилого помещения к сдаче

Первый вопрос, который чаще всего тревожит арендодателя – подготовка жилого помещения к сдаче в аренду.

Это необходимо не только с точки зрения чистоплотности арендодателя, желающего произвести хорошее впечатление на квартиросъемщиков.

Главная польза от подготовительный мероприятий:

• увеличение стоимости аренды сдаваемой в наем квартиры приблизительно на 15-50%;
• сокращение срока поиска квартиросъемщика приблизительно до 1-2 недель .

Существуют даже клининговые компании, которые предлагают услуги по соответствующей подготовке жилых помещений к аренде. Они разрабатывают целые комплексы подобных мероприятий.

Однако, ознакомившись с нижеприведенным перечнем действий, можно убедиться, что это по силам и одному человеку без особой подготовки.

• приведение в порядок документов на квартиру и погашение всех коммунальных долгов;
• подготовка прихожей (косметический ремонт);
• подготовка жилых комнат: обновление обоев, потолочного, напольного покрытия (в случае, если ремонтные работы не выполнялись давно);
• тестирование и ремонт сантехники (в случае необходимости);
• генеральная уборка квартиры;
• транспортировка из квартиры личных, ценных или памятных вещей, документов;
• меблировка, оснащение бытовыми устройствами (телевизором, холодильником и стиральной машиной);
• мойка бытовой техники;
• подготовка лифтов и парадной;
• удаление запахов и последующий аромадизайн;
• интерьерный дизайн (фрагментарный).

Случается, что весь комплекс мероприятий выполнить невозможно по каким-либо причинам (меблировка, оснащение бытовой техникой). Но пункты, касающиеся юридической законности, чистоты и привлекательности квартиры при первом ее осмотре должны быть осуществлены обязательно.

Составление описи имущества в квартире

Для того, чтоб арендодатель обезопасил себя в случае намеренной или нечаянной порчи квартиросъемщиком мебели, бытовой техники и др. вещей, оставленных в квартире, необходимо составить образец описи имущества квартиры , которую необходимо приложить к договору найма жилого помещения.

Она может быть документально зафиксирована непосредственно в тексте договора или в приложении к договору.

Опись имущества должна быть максимально полной, то есть отражать не только количество всех вещей, оставленных арендатору в пользование, но и все характеристики предметов : внешний вид, год, модель выпуска, степень работоспособности, дефекты, царапины, износ, если таковые имеются.

Грамотно составленная опись, приложенная к такому же договору, станет гарантом сохранности имущества и позволит оценить его состояние после съезда арендаторов.

Поиск квартиросъемщика

После подготовки жилья к сдаче и составления описи наступает этап поиска квартиросъемщика. Если делать это самостоятельно, то необходимо дать объявление на специальные сайты в интернет-сети, а также объявления в прессу .

Можно также обратиться за помощью в любое агентство недвижимости (безвозмездно либо за некую плату).

В момент, когда вы уже нашли подходящего квартиросъемщика, который уже готов сотрудничать с вами, следует устно обсудить с ним все наиболее важные аспекты, чтобы прийти к согласию. Только в этом случае можно переходить к следующему этапу – оформлению документов.

Составление договора с квартиросъемщиком

Если ваш арендатор является физическим лицом, то необходимо заключить с ним составить договор найма квартиры (жилого помещения) . Если квартира передается юридическому лицу, то документ будет классифицироваться, как договор аренды .

Составляя текст документа, можно пользоваться эталоном стандартного договора, в котором прописаны все обязанности обоих сторон, а также добавлять те пункты, которые арендодатель посчитает уместными.

К основным обязанностям квартиросъемщика можно отнеси следующее:

• текущий ремонт всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования квартирой или возмещение убытков за свой счет;
• обеспечение сохранности квартиры;
• самостоятельная замена мебели и бытовой техники по мере износа;
• внесение платы в оговоренное число месяца.

Дополнительно в обязанности арендатора можно включить, к примеру:

• поддержание жилого помещения в соответствующем состоянии;
• самостоятельную оплату коммунальных услуг;
• проведение текущего ремонта всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования жильем.

В должны быть отражены и другие условия:

При составлении договора следует всегда помнить, что при неправильно оформленном документе риску будут подвергаться не только деньги, имущество арендодателя, но и сама квартира.

Проверки квартиры после сдачи ее нанимателю

Грамотные хозяева знают, что даже за маской приличных людей могут прятаться искусные мошенники, поэтому существует практика контрольных проверок арендаторов .

Именно благодаря таким неожиданным приходам проверяющего лица можно вовремя выявить непорядочность или мошеннические намерения нанимателей. Разумеется, чтобы делать это неожиданно, следует этот пункт прописать в договоре .

Если же он не прописан, тогда хозяин должен договариваться о своем приходе предварительно, чтобы не доставлять неудобств съемщику. Проверку проводят, обычно раз в месяц либо реже.

Есть еще один способ негласного присмотра за квартирой – просьба к соседям понаблюдать за нанимателями.

Временная регистрация квартиросъемщиков

Граждане, приехавшие из других городов на срок более 90 дней , согласно Гражданскому Кодексу РФ, должны пройти процедуру регистрации. Если они не имеют жилплощади, на которой они могут , можно по месту нахождения.

Если же наниматель квартиры не зарегистрировался в указанный срок проживания, то государственные органы накладывают штраф как на владельца жилой площади, так и на съемщика .

Срок временной регистрации не ограничен законом, а отменяется она автоматически по наступлению крайней даты, указанной при постановке на учет.

Вместе с тем, чтобы максимально обезопасить себя от недобросовестных жильцов рекомендуется устанавливать срок прописки не более, чем на 6 месяцев. По истечении срока, при необходимости продления, эту процедуру нужно будет повторить.

Налог с доходов арендодателя

Сдача квартиры в аренду подпадает под ст. 23 Налогового кодекса РФ , где прописано, что любое физическое лицо, получающее какой-либо доход, обязательно должно заплатить соответствующий налог.

Периодическая сдача любого жилья в аренду с постоянным получением арендной платы приравнивается к предпринимательской деятельности.

Ставка налога, который владелец обязан заплатить, составляет 13-30% и зависит от статуса налогоплательщика:

Кто хочет уменьшить налоговую ставку, нужно зарегистрировать ИП. Тогда отчисления в налоговую инспекцию будут составлять лишь 6% от дохода .

В случае неуплаты налогов за сдачу квартиры владелец будет иметь проблемы с законом:

1. Тем же, кто рискнет провести сдачу квартиры нелегально, без уплаты налога на доход, стоит помнить, что помимо взыскания всей утаенной суммы, на нелегального арендатора может быть наложен дополнительный штраф в размере 20-40% от суммы неуплаты .
2. В случае, если сумма неуплаты налогов превысит 600 тыс. рублей собственник жилья может быть привлечен и к уголовной ответственности по ст. 198 Уголовного кодекса РФ. Максимальным пределом наказания в данном случае может быть лишение свободы на сроком до 1 года .

Досрочное расторжение договора аренды

Обязательное условие аренды – контракт должен быть составлен на определенный срок .

Однако, в зависимости от ситуации договор найма жилого помещения можно расторгнуть досрочно. Условия тому обычно заранее прописываются в самом договоре. В противном случае следует действовать, опираясь на букву закона — Гражданский кодекс РФ.

Арендатор (физическое лицо) может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения без указания обстоятельств. Главное условие – о своем решении обязательно нужно уведомить арендодателя минимум за три месяца .

Сам же арендодатель имеет право расторгнуть договор лишь при условии несоблюдения арендатором условий договора:

• невнесения арендной платы;
• ненадлежащего использования квартиры;
• ухудшения ее состояния.

Видео: Как успешно сдать свою квартиру в аренду?

Профессиональный риелтор в сюжете дает советы, на что нужно обратить внимание при подготовки квартиры к сдаче в аренду, как подобрать порядочных квартиросъемщиков, как юридически грамотно составить договор найма жилого помещения, опись передаваемого с квартирой имущества.

Вы нашли чудесную квартиру, подписали договор найма, внесли деньги, получили ключи. Думаете, теперь можете спать спокойно? К сожалению, не всегда.

Нечестные собственники квартир, чёрные риэлторы и предприимчивые аферисты проявляют завидную изобретательность в вопросе надувательства доверчивых арендаторов. В их арсенале десятки разнообразных схем: от недоказуемых “бытовых недоразумений” до настоящих преступных действий. Читаем, запоминаем, не попадаемся и разоблачаем!

Продажа информации

Одним из самых массовых видов обмана на рынке жилья является торговля информацией из якобы закрытых баз недвижимости. Клиенты клюют на дешевые риэлторские услуги, а в итоге просто теряют деньги. Такое мошенничество бывает как виртуальным, так и реальным.

SMS - рассылки
Человек ищет жильё в аренду через интернет, для связи с риэлторами или арендодателями оставляет на специализированных сайтах или форумах свои контактные данные. После этого ему приходит сообщение по электронной почте или sms с предложением получить доступ к самым привлекательным вариантам недвижимости ровно под его запрос. Для этого нужно всего лишь отправить сообщение на номер мошенников. Естественно, sms оказывается платным, а взамен доверчивый гражданин не получает никакой “эксклюзивной” информации.

Информационные “агентства” недвижимости
Мошенники снимают офис и выдают себя за риэлтерскую компанию. Они предлагают гражданам услуги посредников - предоставляют адреса квартир за умеренную плату. При этом называется сумма примерно вдвое ниже стандартного гонорара агента по недвижимости. Экономия объясняется тем, что сотрудник агентства не выезжает на просмотр и сделку.

Клиент приходит в офис, заключает договор на услуги и получает список адресов и телефонов. Обычно для отвода глаз мошенники тут же договариваются о просмотре одной из квартир. Радостный арендатор расплачивается с “риэлторами” и подписывает бумагу о том, что обязательства перед ним выполнены.

Когда человек приезжает на место, оказывается, что жилье уже сдано или цена существенно выше обозначенной в агентстве. Ситуация повторяется по другим адресам в списке. При этом предъявить претензии мошенникам практически невозможно: подобное “агентство” предоставляет только информационную услугу и не несет ответственности за успешность сделки.

Какой выход?
Следует помнить поговорку о том, где бывает бесплатный сыр. Профессиональные риэлторы не зря берут деньги за свой труд - они гарантируют безопасность сделки на всех этапах: от поиска жилья до заключения договора и передачи денег. Кроме того, честные агенты не берут денег вперед. Оплата услуг риэлтора за проведенную сделку всегда происходит после выполнения обязательств перед клиентом.

Если у вас нет возможности платить агентскую комиссию, придется искать жилье самостоятельно на специализированных сайтах в открытых базах недвижимости. Но помните, что безопасно, дешево и без договора снять жилье можно только у очень хороших знакомых или родственников.

Незаконная субаренда - квартиры через третьих лиц

Квартира на день
Как правило, жертвами обмана становятся беспечные люди, которые не проверяют у арендодателей документы на жилье. Мошенники снимают квартиру посуточно, а затем публикуют объявление о её долгосрочной аренде. При этом вокруг квартиры создается искусственный ажиотаж: привлекательный вариант предлагают снять за скромные деньги, на просмотр приглашают сразу нескольких претендентов (часть из которых может быть подставными).

“Хозяин” недвижимости с большими “честными” глазами рассказывает о том, что срочно уезжает из города, поэтому сдаст квартиру сегодня же, первому претенденту. В итоге потенциальные арендаторы начинают конкурировать между собой, входят в раж. А на этапе подписания договора выясняется, что арендодатель как-то подзабыл захватить документы о праве собственности или захватил с собой только копии. Многие арендаторы к этому моменту так хотят снять квартиру, что верят на слово - подписывают бумаги и отдают деньги несмотря ни на что. После этого мошенник испаряется, а через несколько дней обманутые люди по дороге на кухню удивленно встречают в коридоре настоящих владельцев жилья.

Многоразовая аренда
Часто преступники умудряются пересдать квартиру сразу нескольким доверчивым арендаторам - одних обманывают утром, других в обед, третьих вечером. Все эти люди получают на руки ключи и рассчитывают переехать на следующий день. А вместо этого сталкиваются под дверью с товарищами по несчастью. Косвенным свидетельством подобной аферы может служить просьба заплатить за несколько месяцев вперед.

Переплата аферисту
По тому же принципу квартиры незаконно сдаются в субаренду, только подставной “владелец” испаряется не сразу, а довольно долго берёт с квартирантов деньги. Человек снимает жильё и выдаёт себя за хозяина недвижимости. При этом он платит за аренду настоящему собственнику 20 тысяч рублей, с новых квартирантов берет 30 тысяч рублей, а разницу кладёт себе в карман. Обманутые арендаторы не только переплачивают - они живут в квартире “на птичьих правах”, ведь договор с мошенником недействителен.

При таких схемах аферисты рассчитывают на неопытность и доверчивость своих жертв. Раскусить обман не сложно - достаточно потребовать все бумаги на квартиру, паспорт владельца и задать несколько наводящих вопросов о квартире, которые может знать только реальный собственник.

Однако, к сожалению, все чаще преступники идут на более изощренный подлог: подделывают оригиналы документов или “рисуют” в фотошопе ксерокопии свидетельства о праве собственности на жилье, а потом ламинируют их для пущей убедительности. Мошенники могут работать в паре: подставной “владелец” показывает бумаги, а “риэлтор” проверяет их подлинность. В этом случае остается полагаться на интуицию или снимать жилье только с помощью проверенных агентов по недвижимости.

Обман от собственника - мошенники среди владельцев жилья

Сговор хозяина и агента
Схема довольно выгодная: владелец недвижимости и риэлтор сдают квартиру, делят гонорар агента, а потом под надуманным предлогом выселяют квартиранта. После этого они ищут новых несчастных арендаторов и получают двойную прибыль. Нажива получается немаленькая: обычно, ставка работы агента равна месячной стоимости проживания.

В стандартном договоре аренды указано, что наймодатель может расторгнуть соглашение без финансовых потерь в четырех случаях:
1. если квартиросъемщик просрочил оплату на три дня;
2. из-за порчи имущества;
3. из-за систематического нарушения прав соседей (шум, антисанитария);
4. из-за использования квартиры не по назначению.

В коммунальных квартирах в сговоре могут участвовать соседи. Методы борьбы с добросовестными квартирантами могут быть самыми неприглядными - вплоть до мышек в супе на общей кухне.

Аренда в обход родственников
Нередко арендаторы жилья становятся жертвами семейных конфликтов. Они снимают квартиру у собственника, проверяют все документы, заключают договор. Но не придают значения тому факту, что квартира в долевой собственности у нескольких человек. Позже выясняется, что один из владельцев решил сдать жилье без ведома другого и не делиться прибылью.

В большинстве подобных ситуаций арендодатель не считает себя мошенником. Он же не собирался обманывать квартиранта. Просто понадеялся на “авось”. А другая заинтересованная сторона неожиданно нагрянула в гости или узнала обо всем от соседей.

В любом случае, для ни в чем не повинных жильцов приятного мало. Как минимум, их ждет скандал при первом знакомстве, а возможно, и общение с полицией. Дальше все будет зависеть от того, смогут ли родственники уладить дело миром. В противном случае квартирантов либо заставят съехать (договор не действителен без согласия всех собственников), либо потребуют платить за жилье больше - с учетом интересов другого владельца.

Ремонт за счет арендатора
Нередко хозяева недвижимости используют арендаторов как бесплатную рабочую силу. Если квартира или комната находится в очень плохом состоянии, необходимо сделать ремонт и вложиться в стройматериалы и рабочих. А можно за копейки сдать жилье доверчивым квартирантам, которые постепенно приведут все в порядок самостоятельно.

При этом собственники убеждают жильцов, что недвижимость сдается на длительный срок. Они даже соглашаются частично профинансировать стройматериалы: купить обои, краску или клей. Многие люди с удовольствием соглашаются на такую схему: им нравится идея дешево платить за аренду и самим сделать ремонт на свой вкус. Чтобы усыпить бдительность арендаторов, стороны заключают договор на 11 месяцев с возможностью продления. При этом люди рассчитывают обосноваться в квартире на несколько лет, поэтому стараются: белят потолки и красят стены “для себя”.

Дальше, когда ремонт доделан и жилье приобрело более товарный вид, хозяин в одностороннем порядке досрочно расторгает договор. При этом, как правило, он обязан вернуть квартирантам залог и компенсировать комиссионные, которые они заплатили агенту при поиске жилья. Но экономия на ремонте все равно получается существенная. А если квартира сдавалась без договора, арендаторов просто выгоняют на улицу.

Как не стать жертвой мошенников?
К сожалению, когда мошенниками оказываются сами владельцы жилья, арендаторы очень уязвимы. Потенциальные конфликты с родственниками арендодателей можно предотвратить, если внимательно изучить правоустанавливающие документы на квартиру и потребовать согласие всех собственников на аренду.

А вот ситуации, когда хозяин-аферист “выживает” жильцов, очень сложно доказать. Если договор составлен официально, можно попробовать бороться: вызывать полицию и отрицать обвинения в дебошах или порче имущества, встречаться с владельцем лишь по предварительной договоренности в присутствии свидетелей. В стандартном договоре найма прописано, что хозяин вправе проверять помещение только раз в месяц в присутствии жильца - это дает вам основание поменять замки.

Для предупреждения злоупотреблений со стороны владельца квартиры нужно максимально точно прописать все обязанности сторон в договоре: в каком состоянии находится вся техника и мебель (с оценкой в рублях), кто платит за ремонт, если причина поломки в износе, кто имеет право находиться в квартире (гости нанимателей, их родственники), разрешено ли жильцам держать домашних животных.

Кроме того, можно заранее познакомиться с соседями по подъезду или коммунальной квартире. Если хозяин жилья пользуется дурной славой, они наверняка будут курсе. И предупредят вас о бесконечной чехарде жильцов.

Но гарантировать защиту от мошенников невозможно. Арендатор может лишь минимизировать риски благодаря внимательности, опыту и интуиции.

Какие документы должны присутствовать при заключении договора на аренду
Эксперты рынка недвижимости советуют обязательно заключать договоры найма. Не секрет, что большая часть рынка аренды жилья в России - теневая. Однако это выбор владельцев. Подавляющее количество квартир сдается полуофициально: стороны подписывают соглашение, но не регистрируют его, а хозяева недвижимости не сообщают о дополнительном доходе в налоговые органы. Однако даже договор аренды в простой письменной форме имеет юридическую силу и может защитить права жильцов. Дополнительные гарантии - присутствие риэлтора, бланк и печать агентства.

Владелец недвижимости должен показать арендатору:
1. Оригинал правоустанавливающих документов на квартиру.
2. Оригинальный паспорт квартиры.
3. Оригинал паспорта собственника.
4. Действующую доверенность на право сдавать жильё в аренду от других собственников.
5. Оплаченные квитанции ЖКХ.

Помимо договора на руках у жильца должны быть копии правоустанавливающих документов и паспорта владельца. Кроме того, квартиросъёмщик не должен забывать об акте приема-передачи квартиры или комнаты и расписке в получении денег. Каждый ежемесячный платеж должен фиксироваться на бумаге с подписью сторон и датой.

Не бойтесь показаться риэлтору или рантье занудным перестраховщиком. Внимательно изучайте все документы, которые подписываете, старайтесь предусмотреть максимум нюансов и задавайте агенту по недвижимости любые дополнительные вопросы. В конце концов, аренда жилья - это услуга, за которую вы платите деньги.

Статья подготовлена при использовании материалов сервиса Rambler.Недвижимость

• теги: